Только посуточно: почему я больше не буду сдавать квартиру на долгосрок

Поэтому, когда я выставила апартаменты на сайт объявлений и мне позвонил субарендатор, я решила не отказываться сразу, а сначала послушать, что он предлагает. История показалось интересной: ты заключаешь договор с одним человеком, он сдает твою квартиру посуточно, делает в ней клининг после каждого клиента, отвечает за мелкий ремонт и решение всех бытовых вопросов. А ты раз в месяц получаешь фиксированную сумму на карту (которая, к слову, получалась даже чуть больше, чем при долгосрочной аренде). В этой истории меня смущало только то, что в апартаментах постоянно будут жить разные и совершенно неизвестные мне люди. Страшилки говорили, что как раз именно они и «убивают квартиры».

Как в действительности происходит сдача в субаренду? Субарендатор работает с проверенной базой гостей, многие из них приезжают снова и снова. У гостей проверяют паспорта и берут залог за проживание. Контингент очень зависит от локации квартиры, класса дома, ремонта и стоимости аренды. В моем случае основной костяк постояльцев – командировочные люди и родители детей-спортсменов, которые приезжают на соревнования (рядом с домом несколько спортивных комплексов-стадионов).

Люди, которые снимают квартиру на несколько дней, в действительно мало в ней находятся, редко готовят, так как чаще пользуются общепитом или заказывают готовую еду. К тому же после каждого гостя проводится профессиональный клининг (то есть несколько раз в месяц). По этому поводу я шучу, что не верю в образцовых жильцов, но верю в хороший клининг.

Это в корне отличается от того, что происходит при долгосрочной аренде: жильцы используют квартиру как дом, часто в ней находятся, много готовят, стирают, приводят гостей и в большинстве случаев делают уборку своими силами в неизвестный тебе промежуток времени. С грустью вспоминаю, в каком состоянии мне оставили квартиру в Химках мои арендаторы: на варочной поверхности белое пятно от розжига углей для кальяна, стена исцарапана собакой, на раковине в ванной скол. Так как съезжали они, использовав депозит в счет оплаты аренды (это было начало ковида, ребята остались без работы и я пошла им навстречу), то компенсировать все недочеты мне потом пришлось за свой счет. Lesson learned!

Поэтому — если рассуждать логически и эмпирически — квартира сильнее изнашивается именно при сдаче в долгосрок, а не при посуточной аренде. Это подтвердили и отзывы моих знакомых, которые рекомендовали присмотреться к краткосрочной сдаче.

Но менеджерить краткосрок самостоятельно я была не готова — у меня был опыт работы с airbnb, и мне он не понравился (вы уже поняли, что я ленивый и прагматичный человек, который ищет простые решения, не боится пробовать новое и рисковать). Поэтому на первый взгляд субаренда показалась тем самым идеальным вариантом, о котором я изначально мечтала.

С первым субарендатором мне очень повезло. Он платил деньги вовремя и несколько раз даже раньше срока, без всяких напоминаний. За свой счет перетянул барные стулья, которые запачкали гости, заменил вышедший из строя чайник. И в целом в общении был очень приятным и отзывчивым человеком. Например, когда мы с сыном после роддома попали в больницу, спрашивал, чем может нам помочь, и сам организовал хранение вещей, которые я не успела забрать, до нашей выписки.

К сожалению, с ним мы проработали меньше года: у субарендатора возникли семейные проблемы, и он «передал» меня коллеге. Конечно, с моего согласия, с заключением нового договора, и даже с увеличением арендной ставки на 5000 рублей. (Очень надеюсь, что у него сейчас все хорошо, так как телефон больше не отвечает)

С новым субарендатором так гладко и безоблачно уже не получилось. Оплата всегда приходила на несколько дней позже срока, каждый раз по разным причинам – то январские праздники, то кассовый разрыв в начале года, то февраль короткий месяц – разрешите заплатить на 5 дней позже. Это меня страшно бесило, заставляло регулярно нервничать, так как арендный платеж был привязан к дате ипотечного платежа, и задержка в 5 дней была уже критична. Но так как мы с сыном полгода жили не в России, то я физически не могла заняться сменой субарендатора.

Справедливости ради, хочу сказать, что финансовый вопрос был единственным, по которому мы контактировали. Все бытовые вопросы решал сам субарендатор, меня за год сотрудничества ни разу «не дернули». Перед приемкой апартаментов я еще раз их осмотрела, составила список замечаний по мелочи (типа найти ручку от балконной двери, проверить работу измельчителя, закрепить рамку слива унитаза и пр.). К содержанию самого помещения вопросов не было – все было чисто и ухожено, за год ничего «не убили».

И тем не менее, несмотря на противоречивые впечатления от субаренды, я по-прежнему считаю, что краткосрочная аренда выгоднее для квартиры и арендодателя. На 100% избежать человеческого фактора все равно не получится, потому что ты в любом случае контактируешь с другим человеком. Но для более комфортного взаимодействия в будущем я бы более строго прописывала условия договора и диапазон оплаты. Как советовала сестра-юрист, пиши все пункты так, как будто каждый из них в реальности может произойти. Когда новый субарендатор просил указать в договоре «оплата не позднее 5 дней», я отнеслась к этому как к форс-мажорному варианту, а не ситуации, которая будет повторяться из месяца в месяц. Однако по факту это стало лазейкой, которой регулярно пользовались.

Более того, история с субарендой мне так понравилась, что в будущем я готова попробовать формат доверительного управления. Ты так же работаешь с агентом, он сдает твою квартиру посуточно, при этом у тебя есть доступ к календарю броней, а оплату ты получаешь не авансом, а в конце месяца, но не фикс, а за вычетом агентской комиссии. По статистике работы с моим ЖК, при доверительном управлении арендодатели зарабатывают больше даже в самые плохие месяцы, чем при фиксированной ставке субаренды. У этой схемы, безусловно, есть свои подводные камни, которые надо изучать. Да, риски больше, так как доход не гарантирован, но в перспективе он больше. Если я однажды попробую этот вариант, то обязательно про него напишу.