«Продавцам квадратных метров придется снижать аппетиты»: эксперты об ипотеке 2024-25

Повышение ставок. На протяжении 2024 года наблюдалось постепенное повышение ипотечных ставок. Программа льготной ипотеки с господдержкой увеличила ставку от 7% до 8% годовых. Это изменение вступило в силу еще с 23 декабря 2023 года.

Программа «Господдержка» была продлена до 1 июля 2024 года.

IT-ипотека: ставка повысилась с 5% до 6% годовых с 1 августа 2024 года.

Максимальная сумма кредита по IT-ипотеке была унифицирована для всех регионов и составила 9 миллионов рублей.

Региональные ограничения. Программа IT-ипотеки перестала распространяться на Москву и Санкт-Петербург, чтобы стимулировать развитие IT-сектора в других регионах.

Объемы выдачи. В сентябре 2024 года объем выдачи ипотеки составил 371,6 млрд рублей, что на 1% меньше показателя августа 2024 года и на 61% меньше аналогичного периода прошлого года. При этом за девять месяцев 2024 года банки выдали 912 тысяч ипотечных кредитов на 3.9 триллионов рублей, что на 28% меньше, чем за аналогичный период 2023 года.

Рост доли ипотеки с господдержкой. Доля ипотеки с государственной поддержкой в общем объеме выдач выросла. В сентябре 2024 года она составила 72% в денежном выражении, что на 5 процентных пунктов больше, чем в августе.

Изменения в средних суммах кредитов. В сентябре 2024 года средний чек по программам на новостройки снизился на 4% и составил 6,1 млн рублей.

В России существует несколько видов ипотеки, которые отличаются по условиям и ставкам. Основные из них включают:

Барно Турсунова, основатель агентства инвестиционной недвижимости Barno Estate, приводит пример: сейчас средний бюджет на покупку однушки в Москве составляет 15,6 млн рублей. Если рассматривать рыночную ипотеку на 30 лет под 22,5%, то ежемесячный платеж составит 230 тысяч рублей. Барно Турсунова добавляет, что рассматривая возможность одобрения ипотечной заявки, банки руководствуется следующим правилом: размер ежемесячного платежа не должен составлять больше половины ежемесячного дохода заемщика.

Поэтому, если речь идет о рыночной ипотеке в Москве, то ее могут позволить себе люди с ежемесячной зарплатой не менее 460 тысяч рублей. Плюс потребуется внести первоначальный взнос в размере 20% от стоимости приобретаемой недвижимости. Барно Турсунова резюмирует, что учитывая, что средняя зарплата по Москве сейчас составляет 146 тысяч рублей, то сейчас среднестатистический житель столицы не сможет позволить себе ипотеку на рыночных условиях.

Максимальная сумма кредита составляет до 12 миллионов рублей в Москве и Санкт-Петербурге и до 6 миллионов рублей в других регионах. Семейную ипотеку могут взять семьи с ребенком до шести лет включительно, с ребенком-инвалидом или желающие купить квартиру в новостройке в малых городах с численностью до 50 тысяч человек (кроме Московской и Ленинградской областей) и имеющие двух и более несовершеннолетних детей. Купить можно только квартиру в новостройке или новый дом напрямую у застройщика.

Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру», приводит пример для тех, кто решил взять ипотеку в Дальневосточном федеральном округе, включая Владивосток: средняя стоимость квартиры в новостройке составляет 8,8 млн рублей, но и лимит госпрограммы с 2023 года увеличили до 9 млн рублей для квартир площадью от 60 квадратных метров. Срок кредитования по дальневосточной ипотеке меньше, чем по семейной, — 242 месяца (20 лет и 2 месяца).

Первый взнос для покупки квартиры составит 1,76 миллионов рублей — 20% от 8,8 миллионов рублей. Сумма кредита 7,04 млн рублей. То есть людям выгоднее брать квартиру большей площадью, чтобы «уложиться» в лимит госпрограммы 9 млн рублей. Тогда ежемесячный платеж льготника за квартиру во Владивостоке составит — 35 614 рублей. Ему оформления займа потребуется доход в 71 тысяча рублей, тогда как средняя зарплата в Приморском крае сейчас равна 83 785,5 рублей, то есть для оформления льготного кредита людям со средними зарплатами нет необходимости привлекать созаёмщиков.

По ней банки предлагают ставку до 3% для приобретения жилья в сельской местности, также имеет максимальную сумму кредита до 6 миллионов рублей.

К новым регионам относят ДНР, ЛНР, Запорожскую и Херсонскую область — по льготной ипотеку банки выдают кредит под 2% на сумму до 6 миллионов рублей с первоначальным взносом от 10%.

Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру», считает, что ипотеку на первую недвижимость сейчас по-прежнему смогут взять те заемщики, которые подпадают под условия льготных госпрограмм: «Даже люди со средними доходами "впишутся" в ежемесячный ипотечный платеж благодаря льготным ставкам в диапазоне 2%-6%. Правда, на столичных рынках стать ипотечником-льготником теперь гораздо труднее, чем в регионах. Лимиты кредита по семейной ипотеке уравняли до 6 миллионов рублей, ИТ-ипотеку закрыли для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти, а остальные программы (дальневосточная, сельская, для новых регионов) и раньше работали за пределами двух столиц и городов-миллионников».

Другая проблема льготников, по мнению Ярослава Баджурака, связана с повышением первоначального взноса по семейной ипотеке: «Мы как финансовый маркетплейс видим, в середине октября его повысили с базовых 20% до 50% сразу несколько банков — ВТБ, Альфа-Банк, Банк "Санкт-Петербург". Так они "тормозят" собственное кредитование из-за исчерпания лимитов госпрограммы и выдают ссуды только менее рисковым клиентам с накоплениями». Но отдельные игроки — это не весь рынок, добавляет Ярослав Баджурак. К примеру, ипотечный лидер — Сбербанк, который занимает больше половины рынка, — заявил, что не планирует делать этот малопопулярный шаг. Не анонсировали его и другие ипотечные банки. То есть выбор у семейных льготников с ПВ 20% есть.

Ещё одна группа потенциальных заёмщиков — люди, которые идут в альтернативные сделки. Речь о тех, кто расширяет жилплощадь, имея «старую» недвижимость. Допустим переезжают из «двушки» в «трешку» и берут льготную или рыночную ипотеку на доплату. Сумма жилищного кредита в этом случае будет меньше, чем для покупки первой собственной квартиры. Значит, и финансовая нагрузка будет им «по карману». А за счёт продажи «старой» квартиры люди смогут погасить долг без огромной переплаты. Заметим, покупка недвижимости с нуля по рыночной ставке в 22%-25%, по оценкам нашего финансового маркетплейса, приводит к тому, что одну квартиру человек берёт для себя, при этом отдаёт банку 4/5 ее стоимости банку.

Ярослав Баджурак считает, что применительно к ипотеке-2024 можно говорить: «И снова здравствуйте, "старые" рыночные условия». Высокие ставки ипотечного кредитования были в начале нулевых, потом в кризис 2014 года. Причем льготной ипотеки тогда не было, но люди продолжали покупать квартиры, используя жилищные кредиты с процентами выше 20%, как сейчас.

Ярослав Баджурак добавляет: «Перефразируя классика, заметим, все кризисы "несчастливы" по-своему. В текущем — участникам рынка придется адаптироваться, настраиваясь на длинный кризисный марафон». Ведь ЦБ готов сохранять жесткие условия денежно-кредитной политики и высокую ключевую ставку до тех пор, пока не справится с инфляцией. Следовательно, продавцам квадратных метров и ипотеки придется снижать «аппетиты» в плане получения доходов. Проще говоря, «резать» цены.

«Мы полагаем, что этот процесс будет запущен в IV квартале 2024 года. На рынке новостроек появятся акции и скидки от застройщиков, которые позволят покупателям брать недвижимость, рассчитывая в дальнейшем рефинансировать ипотеку, когда ставки пойдут вниз. Ведь экономика циклична. Другой вопрос, в текущей ситуации ипотечникам придется "затянуть" пояса в лучшем случае на год-полтора, дожидаясь разворота тренда», —считает Ярослав Баджурак.

Ольга Полетцкая, генеральный директор сервиса аренды, покупки и управления недвижимостью Colife Invest, рекомендует заходить в более «мягкий» проект с ипотекой — продажа имеющейся квартиры меньшей площадью и вход в ипотеку, для покупки квартиры большей площадью, пускай с высоким процентом, но с небольшой суммой ипотечного кредитования — купить сейчас что-то с нуля проблематично.

Эксперт полагает, что ставка ЦБ до конца этого года будет расти: «На мой взгляд, процентная ставка 21% — не предел. Аналитики рынка, которые глубже погружены в разные сферы экономики, считают, что в 2025 году ставка будет снижена, но не ниже 16-18%».

Также Ольга Полетцкая рекомендует смотреть в сторону Дубая: «Вариантов кроме налички много: ипотека — ставка варьируется в районе 4%, рассрочка. Инвестиционно это более выгодное приобретение жилья, чем, например, в Москве. Люди это понимают и рассматривают покупку жилья в Дубае. Это заметно по увеличению количества покупателей из России. Если коротко, то порог входа примерно одинаковый, а стоимость самой квартиры в процентах растёт намного лучше. Сдавать в аренду дороже, чем в Москве. При условии, что вы покупаете ликвидный объект».