Как выгодно инвестировать в недвижимость за границей и не наделать ошибок: 5 советов эксперта

Например, вы хотите диверсифицировать свои доходы — условно, разложить все деньги по разным корзинам и вывести часть за рубеж, чтобы защитить себя от инфляции, кризисов внутри страны и прочего. Это позволит снизить риски и чувствовать себя более уверенно с финансовой точки зрения.

Другой вариант связан с доходом от инвестиций и валютными бонусами (допустим, рубль падает, а вы при этом выигрываете). Стратегия может опираться и на личные причины, например, получение вида на жительство в конкретной стране.

Важно определиться и с форматом инвестиций. Если мы берём непосредственно покупку недвижимости за границей, то варианта, по сути, два. Первый — капитализация вложенных средств за счёт роста стоимости объекта. Второй — возврат инвестиций через доход от сдачи в аренду.

Конечно, можно вкладываться в зарубежную недвижимость и иными способами — например, через разные фонды либо какие-то сторонние инструменты. Но их я не рекомендую, так как в этом случае вы не получаете реальное право собственности на квадратные метры.

Как только вы определились со стратегией и форматом, можно приступать к составлению списка потенциальных стран для инвестиций. Самые популярные направления у россиян — Индонезия, ОАЭ, Таиланд и Турция. Все они довольно выгодные, активно раскручиваются, на рынке много хороших предложений. Но можно рассматривать и другие варианты — опять же, все зависит от ваших личных критериев.

Что касается бюджета, то стоимость от страны к стране, конечно, будет существенно отличаться, поэтому какой-то одной минимальной суммы тут не существует. К примеру, в Узбекистане цены такие же или даже ниже, чем в каком-нибудь областном городе России. А если взять Сингапур, то там цены просто запредельные и начинаются от миллиона долларов.

Если сумма, которую вы готовы вложить, в среднем до 200–300 тысяч долларов, то оптимально будет рассмотреть Турцию, Индонезию или Таиланд. От 300 000 и выше — идеально подойдет Дубай, либо какие-то мировые финансовые центры, в которых не существует высоких рисков наложения санкций.

В случае, если возможности позволяют купить два объекта, то логичнее выбрать их в одной стране, потому что управлять в двух разных юрисдикциях сложнее. Но по мере роста портфеля инвестиций, следующую недвижимость лучше приобретать уже в другом государстве — опять же в целях диверсификации капитала.

Зачастую низкая цена объекта и потенциальная высокая доходность связаны как раз с существенным уровнем риска. Поэтому ранжируя свой список стран, важно учитывать особенности правового регулирования в сфере недвижимости, да и общий уровень надёжности страны в юридическом плане — есть ли гарантии, что сделка не будет расторгнута, насколько часты случаи мошенничеств и т. д.

Обратимся все к тем же популярным направлениям. Так, Турция и Индонезия показывают потенциально очень высокую доходность при относительно низких ценах, но там отсутствует проектное финансирование. То есть вы можете вложиться в объект, а его не достроят, и вы просто потеряете деньги. Дубай в этом плане дороже, но и законодательство в сфере недвижимости продуманнее и гарантий у инвесторов больше.

Самая распространенная ошибка среди начинающих инвесторов — очаровываться красивыми картинками и покупать на эмоциях. Этим пользуются многие недобросовестные риэлторы, которые пускают пыль в глаза и минимально оперируют цифрами. В итоге получается, что у тех, кто говорит правду и предоставляет реальную статистику, покупают меньше, потому что люди хотят какой-то космической выгоды, а тут их пытаются вернуть на землю.

Понятно, что качественная упаковка привлекает — и это нормально. Но очень важно уметь за красивой презентацией рассмотреть реальное положение дел, перевести эмоции в логику — самостоятельно или с помощью специалистов, — и покупать только у того, кому вы действительно доверяете.

К примеру, если у вас стратегия капитализации, нужно внимательно изучить перспективы конкретных районов: какие из них потенциально будут расти в цене и почему, а также насколько стоимость жилья коррелирует с общим состоянием рынка. Условно, если рынок в целом будет падать — этот район будет падать меньше, так же или сильнее? Последний вариант, разумеется, нежелателен.

Если же мы говорим про аренду, то важно выбирать место с постоянным спросом — туристические направления, бизнес-районы. Здесь будет не лишним подробно изучить, что уже находится рядом с локацией и что будет построено в ближайшее время — развитая инфраструктура или, скажем, наличие достопримечательностей позволят устанавливать более высокую арендную стоимость.