Как правильно и безопасно продать квартиру в 2023 году: советы риэлтора со стажем
Ситуация на рынке недвижимости: спад цен
С февраля 2022 по сегодняшний день наблюдается снижение цен на квартиры и загородную недвижимость, включая новостройки и вторички. За прошедший год стоимость за вторичное жильё упала на 15-20 процентов. Многие клиенты, для которых продажа квартиры не была срочным делом, решили притормозить и снять объявления. А те, кому деньги от продажи нужны были в ближайшее время — снизили стоимость объекта и всё же продали недвижимость.
Вторичное жильё
Начиная с февраля 2023 года рынок в Москве и Московской области начал оживать: снижение цен на вторичку немного приостановилось. Все, кто снизил стоимость объектов до сегодняшней рыночной цены — либо уже продали недвижимость, либо на стадии активной продажи и оформления сделки. Новые клиенты с начала 2023 года — как правило, выставляют объекты уже по реальной рыночной цене.
Новостройки
Сказать, что наблюдается глобальный спад по новостройкам нельзя. По сравнению с прошлым годом цены упали не сильно. Судя по нашей аналитике: они либо остались без изменений, либо совсем немного скатились вниз. Примерно от 5 до 7 процентов, но никак не выше.
Более менее стабильная цена связана с субсидированной ипотекой. На сегодняшний день для любого человека, с семьей или без, минимально возможная ставка — от 5 процентов годовых, а по семейной ипотеке — от 4. Такие условия можно найти абсолютно по всем застройщикам.
Вторичка VS Новостройки
На вторичное жильё ставка в разы выше: от 11 до 12 процентов годовых. Возникает большая разница в ежемесячных платежах за аналогичные квартиры. Большая часть клиентов, процентов 67, выбирают новостройки.
Как только ключевая ставка Центробанка станет понижаться, а процентная ставка по ипотеке на вторичное жильё снизится с 11-12 хотя бы до 9-10 процентов — то ситуация по вторичке нормализуется. Цена либо встанет и уже не будет в ближайшее время падать, либо начнёт по чуть-чуть прирастать.
Как сейчас выгодно продать квартиру?
На рынке — снижение цен. Отличное время, чтобы присмотреть себе квартиру мечты в любимом районе. Но что делать, если хочешь, наоборот, продать недвижимость?
Вторичное жильё
Если вы переживаете, что не продадите квартиру из-за снижения цен на новостройки — то ваши переживания излишни. В первую очередь надо сравнивать себя с аналогами на вторичном рынке жилья. Открывайте, смотрите, сравнивайте и общайтесь с риэлтором.
Важно понимать, на что вы можете рассчитывать на сегодняшний день при продаже вашей квартиры. И если у вас есть определенная цель продажи, например, купить жильё, улучшить или построить дом — вы должны понимать, в рамках какого бюджета вы теперь можете действовать.
Новостройки
Все зависит от стоимости, по которой вы купили квартиру у застройщика и какую хотите за нее выручить при продаже. Из-за наблюдаемого сейчас спада цен на новостройки продать квартиру по большей цене, чем вы купили, практически невозможно. Варианта в такой ситуации два: отложить идею о продаже на 2-3 года до лучших времен или же продать за возможную сейчас цену и постараться не уйти в минус.
Без розовых очков
Важно смотреть на картину реально. Не зацикливаться на том, что было в прошлом году и какие цели и задачи по продаже недвижимости у вас были раньше. Смотрите на день сегодняшний и отталкивайтесь от реальной ситуации на рынке. Если же вы не готовы к этому — подождите улучшения ситуации и только тогда выставляйте объект на продажу. Сейчас выставлять недвижимость по заоблачной цене смысла нет.
Как определить рыночную стоимость квартиры или дома?
Самый оптимальный способ — это позвонить агенту или в агентство недвижимости. Можно обратиться даже в несколько таких агентств. Они вам скажут реальную ситуацию на сегодня и диапазон цены. Эта услуга бесплатная.
Квартира
Сообщите риэлтору местонахождение квартиры, количество комнат, размер, новый ли это дом или вторичное жильё и другие важные параметры, от которых и зависит потенциальная стоимость недвижимости. Уточните, сколько стоит ваша квартира на
сегодняшний день. Агентство сразу вас сориентирует и через какое-то время сможет сказать ценовой диапазон для вашей недвижимости.
Также вы можете определить рыночную стоимость и самостоятельно. Открываете основные площадки для продажи недвижимости: Авито, Циан или Домклик. Выбираете минимум 5-7 аналогичных вашей квартире объектов , суммируете их стоимость, делите на количество и
получаете среднюю цену. Дополнительно заложите 5%. Это будет средняя рыночная стоимость вашей квартиры на сегодня.
Дом
Аналогичные способы определения рыночной стоимости действуют и для домов, но есть свои нюансы. Сначала нужно определить среднюю цену за участок. Посчитайте, сколько у вас соток и сколько стоит земля под вашим домом. Дальше смотрите аналогичные дома на площадках по продаже недвижимости. Важно понимать, что разбег цен может быть абсолютно разным. В одной и той же локации могут быть дома от 3 миллионов рублей до 30, поэтому надо смотреть и по коммуникациям. Что у вас проведено и как отделан участок. Здесь параметров, конечно, больше. Теоретически определить рыночную стоимость дома возможно и самостоятельно, либо вы можете обратиться за помощью к профессионалу.
Как правильно оформить объявление о продаже?
Чтобы сделать хорошее объявление объекта, отталкиваемся от того, на что в первую очередь смотрит покупатель. Первое — это цена. Второе — это хорошие и качественные фотографии.
Фотографии
Важные правила для фотографий, которые помогут вам показать квартиру в лучшем свете и привлечь покупателя:
- Перед фотографированием квартиры или дома нужно убрать все лишнее вещи: гаджеты, личные фотографии, принадлежности для ванны. То есть все предметы жизнедеятельности, которые говорят о том, что вы там живете. По максимуму освободите квартиру и не забудьте в ней прибраться.
- Фотографируйте только в дневное время суток и желательно на качественный фотоаппарат или телефон с хорошей камерой.
- Добавьте в объявление по 2-3 фотографии каждой комнаты. Обязательно снимайте с нескольких ракурсов. Не забудьте сфотографировать вид из окна, сам дом, подъезд, улицу и местность.
Описание
Третий немаловажный пункт — это описание. Оно должно быть кратким. Не расписывайте квартиру на несколько страниц и откажитесь от описания мелких деталей: какой у вас ламинат, какого качества доска или какие у вас пластиковые окна. Люди обращают внимание и читают только ту информацию, которая им нужна. Обязательно укажите характеристику квартиры и какие у вас есть документы. Не забудьте рассказать в объявлении, что находится рядом с домом — какая развита инфраструктура. Дополнительно отметьте, свободная у вас продажа или альтернативная: если продаёте и сразу покупаете, то покупателю нужно будет немного подождать.
Расскажите в описании коротко и ясно самые ключевые моменты по сделке и квартире. В вашем объявлении должна оставаться небольшая загадка. Для того, чтобы вам перезвонили нужны отличные фотографии, качественное короткое описание и хорошая цена — это и есть залог успеха.
Какие документы нужны для продажи?
Документы, которые понадобятся вам для продажи квартиры:
- Документы основания. Это может быть договор долевого участия, договор купли продажи, договор дарения и так далее. То есть документы, которые показывают на основании чего к вам пришёл этот объект. К ним обязательно добавьте акт приема передачи.
- Выписка из ЕГРН. Как правило, ее заказывают перед сделкой или авансом. Сделать это можно через госуслуги. Любой человек может заказать ее по своей недвижимости бесплатно и неограниченное количество раз. В ней указаны все обременения, ограничения, ваши
паспортные данные и документы, по которым вы получили недвижимость. В новой ЕГРН даже написана история перехода прав собственности: кто из владельцев был до вас.
- Выписка из домовой книги. Её в обязательном порядке всегда запрашивает покупатель.
- Согласие супруга(и). При условии если вы состоите в браке.
- Справка об остатке мат. капитала. Если вы покупали квартиру в ипотеку или у вас есть дети.
Все остальные документы необязательны при заключении договора купли-продажи. Они могут как предоставляться, так и не предоставляться по желанию покупателя.
Что должно быть в договоре о купли-продажи?
Основные пункты, которые должны быть в договоре купли-продажи:
- Полный адрес объекта, который продаётся. Его кадастровый номер, метраж и другие характеристики.
- Паспортные данные покупателя и того, кто продаёт недвижимость.
- Условия, на которых совершается сделка: сколько стоит объект и каким образом будет произведена оплата.
- Информация о том, кто прописан в квартире. Если там ещё живут люди, то в какой срок они выпишутся. Если нет — должно быть указано, что выписаны все.
- Документы, гарантирующие, что продавец не банкрот, судебные тяжбы не идут и под арестом квартира не находится.
- Есть ли обременения. Если это ипотека, то должно быть прописано, на каких условиях.
- Информация о том, находится собственник в браке или нет.
- Данные по доверенности, если квартира продаётся по ней.
- Количество экземпляров договора
- Где регистрируется сделка.
- Срок, в который передаётся квартира.
Помните, что просто подписать договор недостаточно. Документ является действительным, если зарегистрирован в росреестре в обязательном порядке в течение указанного времени.