Что будет с ценами на жильё в ближайшее время

За более чем год, пока льготная ипотека действовала, рынок недвижимости постоянно грелся. Пока 1 июля 2021 года не изменились условия этого невиданного аттракциона щедрости. Теперь ипотечная ставка возросла до 7%, а кредитный лимит сократился с 12 миллионов рублей до 3 миллионов. По идее, ещё с лета спрос на жильё должен был заметно снизиться. Произошло ли это на самом деле? Обо всё по порядку.

В рост цен на жильё, ещё в начале пандемии, внёс свои 99 копеек и рубль, который особенно сильно лихорадило в момент, когда под вопросом было заключение сделки России и ОПЕК о сокращении добычи нефти.

А когда банки начали снижать ставки по вкладам населения, люди задумались: куда вложить этот наш нестабильный рубль? Самый простой и очевидный ответ: в недвижимость. И понеслось. Особенно быстро поднимались цены на первичную недвижимость — ведь льготная ипотека поддерживала именно новостройки.

Кстати, высокий рост цен продемонстрировали южные города России, а также — пригороды столиц и больших региональных городов. Причиной этому явлению стала удалённая работа, на которую работодатели перевели часть своих сотрудников, а некоторые — почти полностью весь персонал.

Люди, работая дома, задумались о жизни в более комфортных условиях. Кто-то решил переехать из однушки в более просторную квартиру на окраине. Кто-то — в частный дом. А кто-то и вовсе — перебрался к морю. В самом деле, если работать из дома, то какая разница, где находится этот дом?

После изменения условий ипотечного льготного кредитования, ажиотаж начал спадать. Казалось бы, если не учитывать лимит, упавший с 12 до 3 миллионов, особо условия не изменились: всего полпроцента нужно добавить к 6,5%. Но когда берёшь ипотеку в миллионах, это полпроцента очень ощутительны.

Что касается лимита: для большинства региональных рынков ситуация особо не изменилась, ведь многие небольшие квартиры там можно купить, как раз, не превышая этой суммы. Но в столице, после нововведения, продажи новостроек значительно упали. Казалось бы, пора бы рынку недвижимости начать остывать. Такая тенденция намечается, но пока очень слабая.

Да, застройщики уже пошли на некоторые уступки. Чтобы поддержать спрос на возводящиеся сейчас объекты, они предлагают акции и скидки. Но, тем не менее, изначальные цены остаются прежними, на уровне ноября 2021 года. На вторичном рынке, несмотря на отрицательную динамику спроса, тоже идёт медленный подгон цен под первичку.

Директор по работе с партнёрами «ДомКлик» Александр Попов комментирует: «Лимиты по госпрограмме были уменьшены, но мы не увидели снижения спроса и стоимости квартир. В некоторых городах цены выросли на 50-100%. А вот доходы граждан так не увеличились. Сейчас мы видим рост стоимости средств по ипотеке, ставка — более 10%. Нагрузка на семьи по уплате ежемесячного платежа и переплат за весь срок возрастает. Всё говорит о том, что цена недвижимости сегодня находится на вершине. Конечно, доходы населения вряд ли позволят так ажиотажно покупать, как в прошлом году».

По мнению эксперта, «аппетит к жилью» у людей сохраняется, даже по нынешним ипотечным ставкам. Но предугадать, как себя поведёт рынок недвижимости дальше, специалист не берётся.

Однако уже январь 2022 года показал, что спрос на рынке недвижимости пока не просел. Так, заместитель председателя ВТБ Анатолий Печатников сообщил журналистам: «Январь получился крайне высоким месяцем продаж в целом по системе». Количество новых заявок на ипотеку в январе выросло на 10% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. Но, по мнению эксперта, высокий спрос должен исчерпаться в течение первого квартала.

Как это обычно водится, экспертные прогнозы на нынешний год очень осторожные. Хотя, многие специалисты предполагают, что уже через пару месяцев цены на квартиры могут начать снижаться. Особенно это касается перегретого столичного рынка. Риэлторы признаются, что в условиях медленно падающего спроса, продавцы вторичного жилья всё чаще соглашаются на торг.

Повышение ставок по ипотеке, инфляция, фактическое сокращение доходов населения — всё это естественным образом влияет на состояние рынка недвижимости. Эксперты сходятся в одном: в 2022 году продавать квартиры станет тяжелее, чем раньше, покупатель станет более требовательным.

Прежде всего дешевле будут стоить квартиры, которые выставлены с ценой выше средней по рынку. Также ожидается снижение стоимости квартир в новостройке без отделки. Здесь тоже всё понятно: за последний год сильно подорожали услуги по ремонту квартир и цены на стройматериалы, так что ремонт нынче делать не только хлопотно, но и очень дорого.

Труднее продать будет квартиры слишком большой площади, объекты с неудачной планировкой, которые чаще всего находятся в старом жилом фонде, а также — квартиры на первых этажах и находящиеся в неудобном в транспортном плане месте.

Эксперты не советуют очень уж обольщаться. Вот что говорит Андрей Ковалев, стратегический и антикризисный управляющий: «Доступнее жильё точно не станет. Если в прошлые годы цену на недвижимость сильно толкала вверх доступная ипотека, то в 2022 стоимость на недвижимость будут толкать вверх инфляция, проблемы с рабочей силой на большинстве строек, дорожающие финансовые ресурсы для девелоперов. Хорошая новость заключается лишь в том, что рост стоимости замедлится по сравнению с периодом 2019-2021».