Личный опыт: как я купила две квартиры без ипотеки

Уже тогда покупка квартиры в ипотеку была, практически, самым распространённым вариантом, потому что накопить подобную сумму при средней зарплате в регионе в 20-25 тысяч рублей, было практически невозможно. Особенно, если людям при этом приходилось растить детей. Но этот вариант был не для меня. Дело в том, что ипотека в те годы была очень дорогой (процентная ставка была намного выше, чем сейчас, соответственно, ежемесячная сумма платежа была просто нереальной). Особенно, с моей зарплатой на тот момент — в 15-17 тысяч рублей...

Что делать? Я решила вложиться в любую другую недвижимость (дачу, гараж, земельный участок), чтобы потом продать её и «перескочить» в квартиру. В этом случае, вложенные «в дело» деньги не обесценились бы со временем. И кредиты, которые мне неизбежно пришлось бы брать, чтобы купить промежуточный вариант, были бы куда более «короткими», чем ипотека.

Почему дача? Всё очень просто. В этом случае я не просто вкладывалась в недвижимость, но заодно и обеспечивала нас на несколько лет бесплатным летним отдыхом. Я уже понимала, что в ближайшее время без кредита не обойтись: за те деньги, которые я «наскребла», было нереально купить даже самую скромную дачу там, где я хотела. А хотела я — на Байкальском тракте, недалеко от залива Иркутского моря. В экологически чистом месте, где можно с комфортом отдыхать летом... На тот момент самые недорогие варианты дач подобной категории продавались за сумму от 250-300 тысяч рублей и выше.

Четыре месяца я мониторила объявления в поисках своего варианта. И нашла! В ноябре мне попалось одно. Был как раз несезон, молодой человек срочно продавал дачу на Байкальском тракте, деньги ему были нужны в течение недели, поэтому он был готов очень хорошо двигаться по цене. В результате мы с ним прекрасно сторговались за 170 тысяч рублей. Не могу сказать, что это была дача моей мечты. Это был старенький советский каркасно-засыпной домик... Участок был похож на последний узенький кусочек от пирога, который стыдливо лежит на столе, после того, как его более аппетитных собратьев разобрали и съели... Вообще, я мечтала, чтобы участок находился недалеко от воды, прямо с видом на залив... И на нём был бы красивый зелёный газон, а не старые покосившиеся теплицы... Но знаете, за те деньги, за которые мне предложил купить эту дачу, меня всё очень даже устроило! Зато это была первая недвижимость, которую я приобрела сама. Здесь можно было отдыхать (до залива можно было дойти вразвалку всего за 10 минут)... А дом и участок... Их можно было довести до ума. Руки же, вроде, откуда надо растут...

Для того, чтобы расплатиться с хозяином дачи, мне пришлось взять небольшой кредит, который я, без особого напряжения, погасила за 2 года. А пока я его платила, мы так же спокойно отдыхали на даче летом и не тратили деньги на аренду жилья в отпуске. Параллельно я довела до ума домик, перекрасив его снаружи, сделав внутри ремонт и обставив мебелью. И даже попыталась как-то причесать участок, пересадив кусты и убрав теплицы с опасными старыми стёклами...

Правда, мои попытки заняться сельским хозяйством, мне очень плохо удались. А если честно — совсем не удались. Редиска не всходила, капусту до нас съели жучки, укроп, лук и прочая зелень терялись на участке среди сорняков... Да что там, порой дети тоже терялись среди сорняков, пока я усердно занималась ремонтом в домике... Именно тогда я поняла, что нормальной дачницей я, скорее всего, никогда не стану. И подобный объект недвижимости я могу рассматривать лишь в инвестиционных целях. Так оно и вышло. Потому что через два года после покупки дачи стоимость земли резко поднялась. И тремя годами позже я смогла продать свой участок с домиком за 825 тысяч рублей. И эх, квартиры тогда, конечно же, тоже очень сильно поднялись в цене. Но и мой капитал за это время вырос почти в 10 раз. И у меня, конечно же, уже было намного больше возможностей.

Итак, первую свою квартиру на окраине Иркутска я купила в 2012 году. Это была 42-метровая однушка в новостройке. И обошлась она мне тогда в 1 миллион 312 тысяч рублей. Как вы уже, наверное, успели подсчитать, мне пришлось, в очередной раз, брать кредит. И на этот раз он был куда более ощутимым — почти 500 тысяч рублей. Взяла я его на 5 лет. При средней зарплате в 30 с небольшим тысяч рублей мне пришлось отдавать каждый месяц по 13 тысяч рублей банку. Но ипотеку (с более выгодной на тот момент процентной ставкой), я всё же брать не решилась. Ведь ипотека подразумевает, что весь период выплат по кредиту моя квартира будет заложницей банка... А я и без банка хорошо в квартиру вложилась...

Тем не менее, квартира, которую я купила, стала очень выгодным приобретением. На тот момент из готового жилья на вторичном рынке недвижимости Иркутска за 1,2 миллиона — 1,3 миллиона рублей можно было купить только небольшую 16-18-метровую студию. Как же мне удалось приобрести за подобную сумму совершенно новую квартиру? Всё просто. Во-первых, я покупала её на этапе строительства. Во-вторых — без ремонта. В так называемой «черновой отделке». Предлагаю посмотреть на канале «Краснов квартира СПб», как не ошибиться при выборе квартиры в новостройке (10 подводных камней при покупке квартиры).

Это когда вы приобрели, фактически, голую бетонную коробку. Просто голые стены, бетонный пол, полное отсутствие коммуникаций — условия, в которых пока невозможно жить. То есть, тот самый случай, когда скупой (или небогатый — как я, к примеру) платит дважды. Такую квартиру фактически нужно достраивать. Что я и была вынуждена сделать.

Так как средств у меня постоянно было в обрез (я же платила кредит), ремонт я делала долго — полтора года. На всё про всё в 2013 и 2014 годах у меня ушло около 400 тысяч рублей. Поверьте, это было очень и очень недорого. Даже по тем ценам. Когда всё закончилось, оглядываясь назад и вспоминая, сколько сил и времени у меня ушло на этот эпохальный ремонт, я зареклась покупать квартиру в новостройке. Но оказалось, что я это сделала зря... Никогда не говори никогда...

Три года назад мы решили переехать в Москву. Решить одно, воплотить — совсем другое. На тот момент у нас было две небольших квартиры в провинции (одна из квартир досталась сыну в наследство от моих родителей). Что мы могли купить в Москве, продав обе наши квартиры? Либо комнату, либо, в лучшем случае, опять же, студию. Причём даже не 18-метровую, а совсем крошку, размером от 11 до 14 метров. Вопрос, как разместиться двоим на такой крохотной жилплощади, когда тут даже один человек сам себе на пятки наступает, выходя из санузла в комнату?

Пришлось выбирать Подмосковье, потому что здесь, всё-таки, вариантов было очень много. И на этот раз мне также пригодилась моя педантичность. Я в течение 4 месяцев упорно мониторила сайты объявлений. В таких случаях очень важно расставить для себя приоритеты. Поставить фильтры на объявления, чтобы не утонуть в море информации. Важно отбросить всё лишнее.

Что для меня было важнее всего? Стоимость объекта не выше 3,5 миллионов рублей (чтобы не брать ипотеку и не отдавать квартиру под залог банку). Этаж не ниже первого (сейчас я думаю, что я зря поставила этот фильтр, некоторые квартиры на первых этажах даже ценнее расположенных выше). Расположение — возле метро. Ну или возле лёгкого метро (так сейчас называют МЦД — Московские центральные диаметры). По сути — лёгкое метро — та же самая электричка. Но гораздо более комфортная. Ездят электрички на МЦД не в пример чаще обычных (в часы пик интервал движения поездов может быть от 3 до 6 минут). По линии лёгкого метро понастроили конкорсы (небольшие современные вокзалы с эскалаторами, турникетами, тёплыми вестибюлями)... В общем, ездить здесь вполне комфортно, поэтому мы решили: если нет возможности купить квартиру в Москве, возьмём жильё в Подмосковье.

Для нас была очень важна экология района, поэтому юго-восток Подмосковья мы сразу забраковали. Возможно вам известно, что в столице такая роза ветров, что всё сносит с севера-запада на юго-восток. К тому же на юго-востоке находится большой промышленный узел и полигоны ТБО, что тоже не улучшает экологию. Новую Москву мы не рассматривали потому, что этот район пока очень неважно развит в инфраструктурном плане. Одинцово — дорогое удовольствие для нас, квартиры здесь стоят почти как в Москве. У Балашихи очень неудобная транспортная развязка. Мытищи? Тоже дорогой (для нас) город. Как и Химки. Ну, и так далее...

Мы искали квартиры в Пушкино. И даже уже, вроде бы нашли кое-что интересное. Экология здесь хорошая. Несмотря на некоторую отдаленность от Москвы, квартира возле вокзала в Пушкино была бы вполне неплохим вариантом с точки зрения логистики. 5-10 минут пешком, затем электричка, потом пересадка в столице на метро... К тому же, здесь обещали открыть ветку того самого лёгкого метро — МЦД-5, к 2024 году (первые линии МДЦ-1 и МДЦ-2, начали сдавать в 2019 году). Однако позже мы всё же решили покупать жильё возле уже открывшихся МЦД-1 или МЦД-2, пока будущее лёгкого метро в Пушкино вилами на воде писано (обещали построить в 2024 году, сейчас речь идёт о 2027-2030 годах). В итоге мы остановились на посёлке Нахабино (конечная станция МЦД-2).

После того, как я поставила вообще все свои фильтры и отсеяла все варианты, которые меня по каким-либо параметрам не устраивали, я обнаружила... что каждый раз упираюсь в одну и ту же новостройку. На неё почти хватало средств, вырученных от продажи наших двух квартир в провинции (правда, всё равно пришлось взять небольшой кредит). Наш дом находится в шаговой доступности от лёгкого метро. В округе есть всё, что нужно для жизни. И это, в конце-концов, новый дом. Отремонтировав такую квартиру и заехав в неё, можно было очень долгое время не возвращаться к этой теме...

Это, конечно, больная тема для всех людей, решившихся стать участниками долевого строительства. Большинство долёвщиков не имеет никаких лишних капиталов и вынуждены поступать как мы: продавать имеющееся у них жильё, вкладываться в новостройку и ждать, пока их дом построится. Где жить во время этого переходного периода? Ведь аренда квартиры в Москве начинается от 30 тысяч в месяц, и 25 тысяч в Подмосковье.

Для меня этот вопрос был насущным. Ведь я уже начала платить за новый кредит и впереди «корячился» очередной глобальный ремонт в новостройке... Сын нашёл работу, но для нас всё равно, при наших расходах, оплата ещё и за аренду, стала бы непозволительной роскошью... Многие долёвщики снимают квартиры (или даже комнаты, они обходятся дешевле). Но нам помогли. Вначале сестра, у которой мы прожили несколько месяцев, пока ещё не переехали из Сибири, а потом московская подруга, которая приютила нас на время, пока мы ждём ключи от своей новой квартиры.

Вы спросите, есть ли риск у участника долевого строительства? Может ли так произойти, что стройка заморозится и вы влипнете в этот переходный период, как муха в янтарь? Да, может, исключать подобные риски нельзя. Поэтому семь раз отмерьте, перед тем, как положить свои деньги на счёт строительной компании.

Ну и если вы всё же решились, мой вам совет. Во-первых, никогда не вкладывайте свои деньги в объект компании, про которую вам ничего не известно. По меньшей мере, поинтересуйтесь её историей. Посмотрите, какие именно объекты компания сдала. В какие сроки. Были ли у неё судебные разбирательства и задержки сдачи домов в эксплуатацию. Во-вторых, относитесь осторожно к объектам, которые находятся на стадии котлована. Просто с момента, когда вы выкупите свою долю и до момента, когда дом построится, может много чего произойти. В том числе — обстоятельства непреодолимой силы... Вам оно надо? Я сильно не рисковала. Каждый из объектов, где я покупала квартиру, уже стоял под крышей. На момент когда я подписывала договоры, в домах уже вовсю монтировались инженерные системы... А о том, как я делала ремонты в новостройках я расскажу немного позже.