Квартира в новостройке с «черновой отделкой»: шаг 1, приобретение

Разница в сумме при покупке жилья до сдачи новостройки в эксплуатацию и после, составляет от 20% до 40%. В некоторых случаях (если поблизости построят новую станцию метро, большой торговый центр, садик или школу) стоимость готового жилья может подрасти на 50-60% от исходной. Чем раньше покупатель вложил средства в новостройку, тем больше можно сэкономить.

Не буду голословной. Знакомые приобрели в Некрасовке (находится на территории Москвы) однокомнатную квартиру в строящемся доме. Договор со строительной компанией заключали весной 2019 года за 4,5 миллиона рублей. Пока будущие хозяева ждали, когда их дом введут в эксплуатацию, в десяти минутах ходьбы от их жилого комплекса была построена новая станция метро. В конце 2020 года стоимость их «однушки» уже выросла до 7 миллионов рублей.

Еще один пример. Полноценная однокомнатная квартира в Нахабино (Красногорский район) в конце 2019 года продавалась за 3 миллиона 700 тысяч рублей. Два года спустя, когда дом был построен и сдан в эксплуатацию, квартиры, аналогичные этой, стоили уже около 5 миллионов рублей.

У меня была другая история. Я покупала квартиру в Иркутске. Там квадратный метр ведет себя намного скромнее, чем в столице. В конце 2012 года, когда я вознамерилась вложиться в жилье, самую дешевую однокомнатную «хрущевку» на окраине можно было приобрести за 1 миллион 300 — 1 миллион 500 тысяч рублей.

На тот момент у меня было всего 825 тысяч рублей стартового капитала, которые я выручила, продав дачу на Байкальском тракте. На вторичном рынке жилья этих денег не хватало даже на 18-метровую комнатушку в бывшем общежитии, с микроскопическим санузлом и кукольной кухней в коридоре. Я решила взять кредит и взять новостройку с «черновой отделкой». Главное — стены. Они как скелет будущего жилья. Все остальное потом нарастет...

Я выбрала симпатичный жилой комплекс на окраине Иркутска, который выглядел как европейская деревня. Можно было бы купить квартиру на стадии строительства фундамента, такие были и они стоили дешевле выбранного мной варианта. Но я не стала рисковать и выбрала другую очередь строительства. Мой дом был почти достроен: шли фасадные работы, подводились коммуникации, полным ходом велась внутренняя отделка подъездов.

Я взяла кредит и купила квартиру с той самой «черновой отделкой» за 1 миллион 312 тысяч рублей. В договоре была обозначена площадь квартиры — 39 квадратных метров. Хорошая площадь, однокомнатная «хрущевка» обычно «не тянет» больше 30 – 33 квадратов. Через долгих полтора года, когда я, наконец, сделала в квартире ремонт (не потому, что он так и делается, а потому что денег не хватало), подобные квартиры стоили уже около 1 миллиона 800 тысяч рублей. Что называется, почувствуйте разницу. Да, скачок в цене не такой большой, как у московской квартиры, но я ощутила.

А теперь о всяких подводных камнях. Поверьте, если вы пойдете по этому пути, их будет много. Но все это решаемые вещи. За исключением одной. Которую нужно решить сразу же, в момент заключения договора с застройщиком.

Во-первых, договор долевого участия (ДДУ) регламентируется Федеральным законом № 214, во-вторых, он регистрируется в Росреестре, в-третьих, вас защищает в этом случае закон о защите прав потребителей.

Именно в ДДУ должны быть четко прописаны: стоимость квартиры, сроки и способы оплаты, рассрочки, передачи объекта дольщику, метраж и прочее. А также пункты, которые предусматривают ваше право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры. Если хотите оставаться под защитой государства до момента сдачи дома в эксплуатацию — ни на какие другие договоры не соглашайтесь. И не платите деньги до государственной регистрации ДДУ в Росреестре. В крайнем случае, можно оформить аккредитив на это время.

При подписании договор нужно читать очень внимательно. Не жалейте на это время, вы же не каждый день квартиру покупаете. Есть один момент, в котором путаются многие неопытные дольщики — сроки. Люди путают сроки передачи квартиры со сроками сдачи дома в эксплуатацию. То есть, если в ДДУ написано, что срок окончания строительства 3 квартал 2021 года, человек думает: осенью этого года я получу ключи. На самом деле в договоре нужно будет найти еще один пункт — про передачу квартиры. А там может быть написано, что передача состоится через 6 месяцев после завершения стройки. В этом случае сроки вашего ожидания вожделенного жилья могут затянуться еще на полгода. Если у вас при этом нагрузки в виде ипотеки и съемного жилья, то полгода ожидания могут показаться очень длинными...

Сроки сдачи дома, обозначенные в договоре, застройщики далеко не всегда соблюдают, хотя любая «проволочка» грозит им серьезным штрафом. Вот и мой застройщик задержал срок выдачи ключей на полгода. К такому варианту развития событий нужно быть готовыми, как и к многим другим неожиданностям. В таком случае можно либо писать претензию, либо идти в суд. А можно разойтись с застройщиком полюбовно, если есть необходимость прийти к взаимовыгодному сотрудничеству.

У меня такая необходимость была. И это был один из подводных камней, которые я не разглядела при подписании договора. Есть там одна хитрая статья, которая касается фактического метража квартиры. Так вот, если в итоге площадь вашей квартиры будет больше проектной, согласно договору вам придется за эти лишние квадратные метры заплатить. А застройщик будет очень стараться построить больше, потому, что если площадь уйдет в минус от заявленной, платить вам будет уже он.

В общем, когда специалисты пришли обмерять мою готовую квартиру, они обнаружили, что застройщик увеличил ее площадь на 2 метра. Я схватилась за голову: где взять деньги, я и так по уши в кредитах? Добрые люди подсказали — застройщик «прощает» мне лишние квадратные метры, я «прощаю» застройщику задержку сроков. Позже специалисты БТИ «нашли» у меня еще 1 квадратный метр. В итоге за свои деньги я получила просторную, светлую 42-метровую «однушку». Есть двухкомнатные «хрущёвки» меньшей площади.

Главное, что вы должны знать — в квартиру, с так называемой «черновой отделкой» нельзя заехать сразу, как только вы получите ключи от нее. Почему вы не сможете в ней жить, какой минимальный ремонт нужно будет сделать, чтобы превратить такую «коробку» в настоящее жилье — в следующих материалах.