Личный опыт: если в новостройке нет стен — как согласовать перепланировку?
Стен нет, но они есть
Ну как на этом этапе не впасть в буйство фантазии? Вот она, собственная, долгожданная квартира! И я точно знаю, где у меня и что должно находиться. Тем более, в офисе, где я оформляла договор долевого участия в строительстве, менеджер заверила, что застройщик сдаст мне квартиру, с так называемой «свободной планировкой». Планируй комнаты, как хочешь.
Застройщик просто экономит на возведении стен, возложив на собственника обязанность, построить стены по намеченным линиям. И не только. Есть еще один неприятный момент. Когда вы эти перегородки, наконец, возведете, обнаружите, что они «съели» приличную часть вашей драгоценной площади. То есть, таким образом, вам же продали часть площади, которая будет использована под устройство стен.
Перепланировку лучше узаконить сразу
Если вы решили отойти от первоначальной планировки, которая была заложена застройщиком, советую подготовиться к этому. Согласно Жилищному кодексу РФ любая ваша «правка» пространства квартиры, которая потом отразится в техническом плане, считается перепланировкой. Поэтому, прежде чем новые, «несанкционированные» стены появятся в вашей квартире, они должны быть узаконены.
Зачем это делать, если сейчас люди в своих квартирах чего только не воротят? И выкладывают все это в интернет? Знайте, что незаконная перепланировка грозит вам штрафом. Кроме того, вас могут обязать вернуть все к первоначальному плану, а это — немалые расходы на ремонт. Ну и позже, при продаже квартиры у вас могут возникнуть проблемы: покупатели, увидев, что ваши стены стоят не на своем месте, могут отказаться от сделки. Из-за этого продавцам квартир с незаконными перепланировками приходится делать большую скидку.
Когда это можно сделать
Конечно, вам не хочется ждать, пока будет зарегистрировано право собственности на вашу квартиру. Процесс этот не быстрый, после подписания передаточного акта могут пройти долгие месяцы, пока это произойдет. Сейчас законодательство работает в вашу пользу, но не во всех регионах.
В Москве, например, можно согласовать перепланировку в новостройке до регистрации права собственности. Для этого нужно представить в Мосжилинспекцию правоустанавливающие документы: договор участия в долевом строительстве или договор переуступки, если вы купили квартиру у другого дольщика и передаточный акт. Но, повторюсь, это можно сделать не в каждом регионе, в некоторых выписка из ЕГРН остается обязательным документом для согласования перепланировки. Вам необходимо все эти вещи уточнить.
Какие стены нельзя переносить
Есть такие перепланировки, которые нельзя делать ни в коем случае. Они просто противоречат всем строительным нормам, поэтому их вам ни под каким соусом не узаконят. А значит, вы будете иметь со своей квартирой массу проблем.
Перечислю только некоторые из них:
- Не пытайтесь объединять балкон или лоджию с внутренними помещениями квартиры, выдалбливая внешние стены! Во многих квартирах они являются еще и несущими, поэтому такая перепланировка запрещена. Даже если они не несущие, это меняет внешний вид здания. В общем, не делайте этого, даже если вы видели такие трюки в популярных телевизионных передачах.
- Санузел и кухня: их тоже нельзя переносить. Хотя часто очень хочется. Об этом, кстати, мечтают, чаще всего, владельцы «однушек», вынужденные жить в таких квартирах семьей. Люди «выселяют» кухню в коридор, чтобы выделить на ее месте спальную зону членам семьи. Так вот, вы сможете так сделать, только если ваша квартира находится на 1 этаже. Потому что ваши «мокрые» зоны должны находиться над аналогичными «мокрыми» зонами соседей снизу.
- Нельзя изменять порядок размещения вентиляционных каналов. Ну, и конечно, самое ужасное, что вы можете сделать — это попытаться нанести вред несущим конструкциям дома. В этом случае вы просто можете стать виновником чьей-то гибели!
Гостиная на месте коридора
Такая идея пришла ко мне, после того, как я начиталась, что в американских квартирах нет коридоров и прихожих. У них сразу после входной двери попадаешь в гостиную. Так вот, в моей однокомнатной 42-метровой иркутской новостройке был 8-метровый коридор, который стоял нефункциональной буквой «Г». Ведь по размерам это, практически, комната! Поэтому я решилась перенести гипсокартонную стену, забрав у жилой комнаты 4,5 метра, и превратила неудобный коридор в 12-метровую гостиную. А чтобы он не смотрелся темным пятном, поставила двери с матовыми стеклами, пропускающими дневной свет, и поклеила белые обои.
Правда, в документах моя гостиная так и осталась «коридором», мы же не в Америке живем. Но всем, кто заходил в квартиру, мое решение понравилось. В таком «коридоре» даже гостей можно принимать. Поставить все, что нужно: кресла, столик и большой раздвижной шкаф, освободив от него комнату. Даже небольшой телевизор можно повесить.
Кирпич или гипсокартон
Из чего сделать стены в квартире? Лучше всего как следует изучить свойства материалов. Например, старый добрый кирпич, который по своей прочности и хорошей шумоизоляции имеет мало конкурентов, тоже имеет свои недостатки. Во-первых, он очень тяжелый, значит, будет серьезно «давить» на перекрытия. Во-вторых, он достаточно дорогой и сложный в монтаже. В-третьих, потом вам придется выравнивать эту стену штукатуркой.
Перегородки из гипсокартона — очень легкие и хорошо монтируются, а также неплохо задерживают звук, если правильно соблюсти «сэндвичную» технологию, проложив внутри каменную акустическую вату. Но на такую стену ничего существенного не повесишь, у гипсокартона очень невысокая прочность. А еще этот материал очень боится влаги.
Есть такие пазогребневые гипсолитовые блоки, которые очень легко и просто монтируются, а благодаря полостям внутри можно проложить коммуникации. Но это же становится и большим недостатком стены — очень плохая шумоизоляция. В общем, везде свои достоинства и недостатки, выбор за вами. И этот выбор — точно ваше решение, в отличие от «свободной планировки».