Как правильно выбрать риэлтора и выгодна ли ипотека? Отвечает эксперт

На самом деле, вне зависимости от того, хотите ли вы брать квартиру в новостройке или ищете ту самую на рынке вторичек, вы действительно можете это все сделать без помощи риэлтора. Так что стереотип абсолютно оправдан, если не погружаться в детали, вроде бумажной волокиты, повышенных скидок, да, и более деликатных моментов, когда по неопытности вы можете попросту лишиться купленного объекта.

Этот пункт, возможно, самый ключевой, ведь от него зависит, будет ли в итоге у вас квартира или нет. Если говорить о покупке в новостройке, то основная опасность заключается в том, что вы можете стать обманутым дольщиком. Недвижимость часто покупают на ранних стадиях строительства, потому что так дешевле. Но из-за недобросовестных застройщиков или разных форс-мажорных ситуаций бывает, что дома не достраиваются. В итоге, вы остаетесь без денег и квартиры, бегая по судам. У агентств недвижимости на этот случай есть целый юридический отдел, который проводит экспертизу по застройщикам и легко может проанализировать, с какой вероятностью дом достроят и даже в какие сроки. Если говорить о вторичке, то тут нюансов ещё больше! Очень много случаев, когда покупка квартиры оборачивается судебным процессом. По большей части из-за вопросов права собственности, у которого есть несколько разветвлений со своими особенностями. И все эти моменты также тщательно проверяются риэлторами и агентствами.

Чаще всего обычный человек за жизнь покупает квартиру 1, 2, ну в крайнем случае 3 раза. И у него физически не может быть такого опыта, как у риэлтора: сложно учесть все моменты, но зато очень просто оказаться в неприятной ситуации по незнанию. Чтобы понимать, насколько право собственности и осведомленность о его типах важны, приведем несколько примеров. Для начала разберем самый частый случай – приватизация. На вторичном рынке очень много квартир, которые были получены в собственность в 90-е. Если не знать деталей о том, как действует право собственности, то можно запросто лишиться как минимум ⅓ доли своей квартиры!

Классическая ситуация: мама, папа и ребёнок решили приватизировать квартиру. По закону в этом случае долей нужно наделить всех членов семьи. Но чаще всего в то время родители попросту не думали об этом и не делали ребенка собственником.

Также есть квартиры, в которых некоторые собственники были выписаны в интернат или в тюрьму. Это та опасная категория граждан, которая сохраняет пожизненное право пользования в объекте. Поэтому если вдруг вы не учли этот момент, то не удивляйтесь, если спустя несколько лет к вам в гости постучится бывший заключенный. Ведь ему по суду выписывают право проживания в объекте вне зависимости от того, сколько собственников у неё уже сменилось.

Или, например, закон о банкротстве физических лиц, который буквально недавно вступил в силу. Если вы не проверите собственника, а потом купите у него квартиру после получения им статуса банкрота, то сделку могут просто развернуть. По суду продавца обяжут выплачивать вам долг, но очевидно, что делать он это будет от дохода – по чуть-чуть, лет эдак 50!

Казалось бы, главный стереотип, риэлторы – это деньги на ветер и попросту очень дорого. Но с ними вы можете не только не потерять, но и выиграть. В случае покупки новостройки, у агентства недвижимости есть свои преференции с застройщиками: они не только знают, что точно достроится, но и имеют большую скидку. Если вы будете лично заключать контракт на договорных условиях, то скидка скорее всего составит 1-2%, а для партнерского агентства целых 4-5%. Это существенная разница. Да и вообще, доказанный факт, что риэлторы торгуются чуть ли не лучше, чем торговцы на южных рынках. Поэтому при покупке вторички им могут скинуть на 100 или даже 150 тысяч больше, чем вам, что уже само по себе почти окупает гонорар агентства.

В большинстве случаев люди думают, что экономят, когда делают все самостоятельно. Но на деле все не так: ну сохранили они 200 000 тысяч на риэлторе, а по документам он скинул бы им все 300 000: комиссия отбита и вместе с этим никакой траты времени, денег и нервов.

В наших реалиях действительно довольно просто самому найти самые разные варианты жилья: зашел на ЦИАН или Авито, выставил фильтры и вперёд на сделку. Вся информация о новостройках и планируемые периоды сдачи тоже есть в открытом доступе, так что можно просто подыскать интересный вам ЖК и напрямую у застройщика забронировать квартиру, и может даже договориться о скидке. Но при работе с агентством весь процесс мониторинга по рынку, бумажная волокита и поиск подводных камней, о которых мы уже рассказали, ложится на риэлтора. Что уже само по себе приятно дополняет первые важнейшие пункты! Да и вряд ли ваш номер окажется в базе данных сторонних посредников, которые будут бомбить вас всевозможными уникальными предложениями и скидками.

По большей части, вопрос предоплаты – это палка о двух концах: как показывает практика, меньше всего заключенных договоров с предоплатой риэлтору. При этом, именно в этих случаях сделки чаще закрываются. В чём же дело?

Обычно, когда риэлтор работает на пост оплате, он проделывает огромный пласт работы, не трогая клиента: выслушивает и фиксирует пожелания, изучает рынок, общается с коллегами, делает прозвоны по объявлениям, договаривается о просмотре и ездит с ними на просмотр. И потом, когда находится подходящий вариант, клиент часто решает заключить сделку самостоятельно, в тихую, по сути, оставляя риэлтора без оплаты по проделанной работе. Поэтому предоплата – это некое подтверждение серьезности намерений со стороны покупателя. Что же касается неудачных поисков, то тут вопрос лишь в компетентности риэлтора, который берётся за ваш запрос. В основном, все конечно же хотят, чтобы было подешевле, да получше. А так как в договоре прописываются абсолютно все пожелания клиента, то хороший специалист заранее может понять насколько реалистично удовлетворить его запрос.

Ипотека... Страшно ли? О да. Слив ли это денег? Да, отчасти вы переплачиваете. И да, конечно это ужасно ответственно. Но при всём этом, ипотека – это самый крутой инструмент, с помощью которого, на самом деле, зарабатывает не только банк, но и вы. Рассмотрим случай ипотеки с точки зрения инвестиций: вы можете купить строящееся жильё и продать его с ключами, когда дом достроится, или, например, через год на ином этапе строительства. При этом вы фиксируете условно 10-20% от всей суммы, а остальное уже выплачивает банк. Да, конечно нельзя забывать про ежемесячные платежи по ипотеке. Но при этом, стоимость недвижимости за это время сильно вырастет в цене. А значит, при продаже вы хорошо заработаете на разнице. Если же покупать квартиру для жизни в ипотеку, то тут надо смотреть по ситуации.

Например, если вы накопили на первоначальный взнос, а ежемесячный платеж выходит вам в ту же стоимость, что и просто аренда квартиры, то конечно, это гораздо выгоднее и правильнее в перспективе: ведь это уже вложение в вашу собственность. Можно не бояться, что вас внезапно выселят, запретят взять кошечку или собачку или отругают за новый цвет стен. Но бывает и так, что вы берёте квартиру с незначительным первоначальным взносом. В таких случаях ежемесячный платеж обходится чуть ли не в 2 раза больше аренды. И тогда, конечно, стоит рассмотреть для себя первый вариант с инвестициями на ипотеке, чтобы собрать необходимую сумму на стартовый капитал.