Загородная недвижимость: как выбрать земельный участок под строительство дома?

Это первый шаг, который запускает процесс поиска комфортной среды обитания за городом, а потом и приобретения загородной недвижимости. Кто-то делает реальные шаги навстречу мечте раньше, кто-то позже, но всегда на этом пути стоит опираться на критерии, которые помогут вам найти именно то, что ищете.

Главным критерием является удаленность от мегаполисов, самые востребованные земельные участки находятся в радиусе 10-30 км от больших населенных пунктов. Исходя из этого параметра составляется оценочная стоимость земли на первичном рынке, которая на сегодняшний день искусственно удерживается на высоком уровне, большими игроками: девелоперами и землевладельцами. У них в свою очередь завышенные ожидания и собственное представление о стоимости активов.

Агентства недвижимости, риэлторы, брокеры и свободные агенты, выступают в качестве посредников в последующих сделках, что в итоге приводит к увеличению стоимости недвижимости. Покупатель, который приобретает недвижимость не напрямую у собственника, в 90% случаев покрывает и коммерческий интерес посредников. Лишь в 10% случаев агенты получают свои комиссионные с собственника недвижимости, такую систему поощрения применяют на западе.

На первичном рынке недвижимости собственник отталкивается от кадастровой стоимости объекта, которая закреплена в службе государственного реестра. Данная система оценки введена с одной целью: увеличить налоговую нагрузку на землевладельцев, фактического обоснования она не имеет. Большинство собственников, имея в своих активах земельные наделы 5,10 и более гектар, пытаются продать их инвестору или девелоперу под дальнейшее создание коттеджного поселка. Но каждый землевладелец должен быть готов к тому, что реальная цена за его участок может быть на 20%-30%, а то и 40% ниже ожидаемой, в связи с тем что коммерческий интерес инвестора основан на полезной площади, а не на общей площади все лота.

Девелопер руководствуется только фактическими аспектами каждого земельного участка, действительными на сегодняшний день, в прагматичной оценке активов нет места абстрактным ожиданиям или прогнозам дальнейшей выгоды, только реальные цифры и данные.

Для подготовки земли под коттеджный поселок, объем инвестируемых средств варьирует от 30% до 100% изначальной стоимости лота, что существенно увеличивает срок окупаемости вложений. По этой причине на вторичном рынке недвижимости динамика появления коттеджных поселков существенно замедлилась. Крупные девелоперы, которые имеют в своих активах большие лоты земельных участков, пытаются избавиться от них, чтобы обеспечить свои текущие проекты финансированием.

Некоторые находят выход из ситуации, вступая с землевладельцем в партнерские отношения. Они инвестирует собственные средства в подготовку участка под будущий проект коттеджного поселка. Проводят самые необходимые работы: строительство дорог (их стоимость может достигать 1/3 от цены участка), подготовку зон общего пользования и доступа к коммуникациям, ограждение периметра участка. Данные меры позволяют выводить продукт на вторичный рынок с наименьшими затратами и увеличивают стоимость земли от 3 до 5 раз в среднем.

В счет инвестируемых средств девелопер получает объем полезной площади, равной инвестируемым средствам. В итоге землевладелец может рассчитывать на ожидаемую прибыль от продажи участков будущим жителям коттеджного поселка. Срок реализации таких проектов до 6 месяцев, 70% участков в готовом коттеджном поселке обычно продаются в течении 1-2 лет.

Такой вид партнерства позволяют землевладельцам получать прибыль с активов в кратчайшие сроки, ведь многие из них годами не могут продать свою собственность, а некоторые участки стоят на продаже более десяти лет.

Для начала стоит определить цель приобретения загородной недвижимости: постоянное проживание или сезонное. Это основа, которой вы будете придерживаться в своих поисках.

Правильно выбранный земельный участок станет залогом комфортного проживания в будущем загородном доме. Поэтому всегда стоит руководствоваться логикой и не пренебрегать интуицией.

Непременно убедитесь в отсутствии обременений на выбранном участке, познакомьтесь с будущими соседями, именно от них можно узнать информацию из первых уст и услышать непредвзятое мнение о месте, которое вам понравилось. Постарайтесь выяснить, каков уровень грунтовых вод, бывают ли подтопления,

Обязательно выясните наличие в населенном пункте таких учреждений, заведений и объектов инфраструктуры, как:

Денис Горохов на канале «Секрет строителя — Горден» делится основными критериями выбора участка. Он не рекомендует покупать участок зимой, когда под снегом невозможно полноценно оценить его рельеф. Для строительства небольшого дома при ограниченном бюджете нужно выбирать участок с ровным рельефом, расположенный на уровне дорожного полотна или выше него. Обилие кустарников и деревьев на участке сулит большие хлопоты и служит основанием для торга с продавцом. Денис также рассказал, что стоит выяснить у соседей по участку, почему важна вода на участке. Он обратил внимание на необходимость выяснения порядка управления в населенном пункте, наличие газовых и электросетей и интернет-коммуникаций:

Благодарим компанию «ЗемДевелопмент» за помощь в подготовке материала.